L’investissement en périphérie répond à plusieurs besoins en termes d’accessibilité, de disponibilité foncière, de coûts et d’évolutions des usages. Ces zones excentrées peuvent présenter des bâtiments plus modulables et des conditions d’exploitation mieux maîtrisées, à condition d’intégrer les dynamiques locales et les projets d’aménagement en cours.
Les zones de périphérie se sont développées grâce à leur capacité à accueillir des activités consommatrices d’espace, difficilement compatibles avec les contraintes des centres urbains denses.
Dans un rapport de 2014, le Cerema comptait déjà 24 000 à 32 000 zones d’activités économiques (ZAE) en France dans environ 12 000 communes.
L’accessibilité routière, la disponibilité foncière et les possibilités de construction ou d’adaptation des bâtiments ont favorisé l’implantation progressive d’activités commerciales, artisanales, logistiques et productives.
La périphérie urbaine se distingue par une accessibilité initialement pensée pour l’automobile et les flux, qu’il s’agisse de clients, de salariés ou de marchandises. Cela facilite les livraisons régulières, les déplacements professionnels et répond aux besoins de stationnement du personnel et des visiteurs.
À l’inverse, les centres-villes peuvent présenter des contraintes croissantes liées à la congestion, au manque de places de parking ou aux restrictions de circulation qui compliquent l’exploitation de certains usages professionnels.
Aujourd’hui, les requalifications des ZAE existantes et les nouvelles constructions favorisent les accès par les transports en commun et mettent en place des infrastructures qui encouragent la mobilité douce.
Les analyses comparatives entre centre-ville et périphérie mettent en évidence un écart de coûts significatif, à l’achat et à la location.
En périphérie, les loyers et valeurs foncières sont généralement plus faibles, avec une offre plus importante en terrains et bâtiments. Cette réalité vaut pour les commerces et les locaux d’activités, notamment ceux nécessitant des surfaces importantes ou évolutives.
Cette différence de prix peut constituer un levier d’investissement, à condition d’intégrer l’ensemble des paramètres liés à l’exploitation du site.
Les périphéries ne sont pas exemptes de fragilités. Dans certaines zones commerciales périphériques, le Cerema observe par exemple une augmentation du taux de vacance liée à la saturation de l’offre, à la concurrence du commerce en ligne et à l’évolution des comportements.
Quel que soit le type de biens professionnels visé, il est important de distinguer les zones périphériques intégrées à une stratégie territoriale claire de celles dont le positionnement est moins lisible ou moins adapté aux nouveaux usages économiques.
L’opposition entre le centre-ville et la périphérie s’apprécie désormais dans une logique de complémentarité et de spécialisation des territoires.
La pertinence d’une implantation en périphérie dépend avant tout de l’adéquation entre le site et l’activité exercée.
Pour certaines entreprises, la périphérie facilite le développement, la visibilité ou l’organisation logistique. Pour d’autres, elle peut générer des contraintes indirectes, notamment en matière de recrutement, de mobilité des salariés ou de services de proximité.
L’investissement dans des locaux d’activités en périphérie suppose donc une bonne lecture des usages, des flux et du contexte territorial.
Pour un investisseur en immobilier d’entreprise, la périphérie urbaine n’est pas une solution universelle. Elle peut être un levier stratégique, à condition d’être analysée au regard des dynamiques locales, des politiques d’aménagement et des usages économiques visés. Une zone mal connectée ou en perte de lisibilité peut fragiliser la performance locative à moyen terme.
WeAdvisor accompagne les investisseurs et les entreprises dans l’identification et la sécurisation d’opérations en périphérie urbaine, en évaluant l’adéquation entre les locaux d’activités, les usages professionnels attendus et les dynamiques économiques des territoires concernés.