Le droit de préemption désigne un mécanisme juridique par lequel une personne ou une entité bénéficie d’une priorité d’achat lorsqu’un bien immobilier est mis en vente. En pratique, le propriétaire ne peut pas vendre librement à l’acquéreur de son choix sans avoir, au préalable, proposé le bien au titulaire de ce droit. En immobilier d’entreprise, ce principe se décline de deux façons : le droit de préférence du locataire en cas de vente d’un local commercial et le droit de préemption urbain (DPU) exercé par une collectivité publique.
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit de préférence, également appelé droit de préemption, lorsque le propriétaire décide de vendre le local qu’il occupe.
Le droit de préférence s’applique par exemple lorsque le bien vendu est un local à usage commercial ou artisanal ou s’il s’agit d’un local mixte (usage commercial et habitation).
Les bureaux loués dans le cadre d’une activité commerciale peuvent aussi être concernés, sous conditions.
Lorsqu’il envisage la vente de son local commercial, le propriétaire doit informer formellement le locataire.
La notification prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou signature.
Cette notification constitue une offre de vente ferme. Elle doit impérativement mentionner le prix de vente ou les modalités de paiement, les charges éventuelles et l’article L145-46-1 du code de commerce.
À compter de la réception de l’offre, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser.
L’absence de réponse dans ce délai équivaut à un refus. En cas d’acceptation, la vente doit être conclue dans un délai de 2 mois, porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.
Le locataire ne peut pas négocier le prix ou les conditions de l’offre. Si la vente n’est pas conclue dans les délais, le propriétaire peut vendre le bien à un tiers.
Non. Le droit de préférence du locataire ne peut pas être écarté par une clause contractuelle du bail commercial.
La vente encourt un risque d’annulation. Le locataire qui n’a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation de la vente réalisée en violation de l’article L145-46-1 du code de commerce.
En cas de baisse du prix, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire. À défaut, le notaire est tenu de transmettre l’offre avant la signature de l’acte.
Le droit de préemption urbain permet à une collectivité territoriale de se substituer à l’acquéreur initial lorsque le bien est situé dans une zone de préemption définie.
Ce principe permet de répondre aux besoins en aménagement ou renouvellement urbain, en équipements publics ou en logements, mais aussi en développement de l’activité économique locale.
La procédure repose sur le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) par le propriétaire. La collectivité dispose d’un délai de deux mois pour renoncer ou exercer son droit.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption légal en cas de vente des murs.
Le bailleur peut vendre librement, sauf si une clause de préférence contractuelle a été intégrée au bail.
Le droit de préemption a un impact sur le calendrier et la sécurisation des transactions en immobilier d’entreprise.
Pour un investisseur ou un propriétaire de murs commerciaux, l’existence d’un droit de préférence suppose d’intégrer les délais incompressibles liés à la notification et de mesurer l’impact d’un éventuel refus ou d’une renégociation indirecte du prix.
Dans les secteurs soumis à un droit de préemption urbain, l’analyse du périmètre réglementaire et de la politique locale d’aménagement permet d’évaluer le niveau de sécurisation d’une vente avant toute promesse.
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