Le crédit-bail immobilier offre aux entreprises une solution de financement alternative à l’emprunt bancaire classique pour acquérir ou construire leurs locaux professionnels. Ce dispositif, à mi-chemin entre la location et l’achat, permet de disposer immédiatement d’un bien immobilier tout en préservant la trésorerie et la capacité d’endettement.
Le crédit-bail immobilier est un contrat de financement conclu entre une entreprise (le crédit-preneur) et un établissement spécialisé (le crédit-bailleur).
Selon la définition retenue par la Banque de France en 2021 et encadrée par le Code monétaire et financier (article L313-7), il s’agit d’une location à « durée déterminée et irrévocable », assortie d’une promesse unilatérale de vente.
À noter : il existe un autre type de crédit-bail dit « mobilier » pour la location de biens d’équipement et de matériels.
Comme son nom l’indique, le crédit-bail « immobilier », en particulier, vise la location de « biens immobiliers » à usage professionnel comme les bureaux, les entrepôts ou les locaux d’activités. Le bien doit dans tous les cas être affecté à l’activité de l’entreprise preneuse.
Les entreprises peuvent souscrire un crédit-bail, quel que soit leur secteur d’activité, à condition d’être assujetties à l’IS (impôt sur les sociétés), aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux), aux BNC (bénéfices non commerciaux) ou aux BA (bénéfices agricoles).
À l’issue du contrat, l’entreprise locataire a plusieurs possibilités. Elle peut lever l’option d’achat et devenir propriétaire du bien, renouveler la location ou restituer l’immeuble au bailleur.
Le contrat s’étend en général sur 10 à 20 ans. Cette durée, qui correspond à l’amortissement du bien, est librement fixée par les parties selon la nature du bien et la capacité financière de l’entreprise.
L’établissement de crédit achète ou fait construire l’immeuble choisi par l’entreprise, puis le lui loue.
En contrepartie, cette dernière verse des redevances mensuelles ou trimestrielles, intégrant une part de remboursement du capital et une part d’intérêts.
À la fin du bail, une valeur résiduelle (fixée dès la signature) permet au preneur d’acquérir définitivement le bien.
Cette démarche est un peu l’inverse du sales-and-leaseback, où, pour faire simple, l’entreprise vend un bien qu’elle possède pour le louer ensuite.
Le crédit-bail relève des financements intermédiés, c’est-à-dire des opérations réalisées par un établissement de crédit agréé.
Seules les banques ou filiales spécialisées disposent de l’autorisation nécessaire pour proposer ce type de contrat, conformément à l’article L.515-2 du Code monétaire et financier.
L’entreprise locataire conserve la jouissance du bien pendant toute la durée du bail, tandis que la propriété juridique reste entre les mains du bailleur jusqu’à la levée de l’option d’achat.
En pratique, le crédit-bail immobilier s’adresse aux entreprises souhaitant financer un investissement immobilier sans mobiliser de fonds propres importants. Il convient donc particulièrement aux PME et ETI en développement et aux jeunes entreprises.
Par rapport à un emprunt bancaire, le crédit-bail présente plusieurs avantages :
Ce dispositif facilite donc l’accès à la propriété pour les entreprises, tout en maintenant une capacité d’investissement préservée.
L’engagement est irrévocable. Autrement dit, le contrat ne peut pas être résilié avant son terme sans pénalités.
Les charges annexes (entretien, assurances, taxes foncières) sont souvent à la charge du locataire pendant la durée du bail.
Il faut aussi anticiper le versement de la valeur résiduelle à acquitter en fin de contrat pour devenir propriétaire.
Enfin, la complexité juridique et comptable de l’opération nécessite l’accompagnement d’un conseil spécialisé pour éviter les mauvaises surprises.
Le crédit-bail immobilier est un outil performant pour financer un projet d’acquisition, mais sa mise en œuvre suppose une analyse juridique, fiscale et financière rigoureuse.
Les équipes WeAdvisor Immobilier d’Entreprise accompagnent les dirigeants à chaque étape et les conseillent dans la sélection du bien et du mode de financement le plus adapté à leur projet.