Tous les locaux d’activités ne sont pas concernés par la réglementation des établissements recevant du public (ERP). Comprendre à quel moment ces règles s’appliquent, sur quels critères elles reposent et quelles en sont les conséquences permet de sécuriser un projet d’exploitation, d’acquisition ou de cession. Voici ce qu’il faut retenir.
Un local d’activité n’est pas, par nature, un établissement recevant du public. La réglementation ERP s’applique uniquement aux bâtiments, locaux ou enceintes dans lesquels des personnes extérieures à l’entreprise sont admises, librement ou moyennant une rétribution. Un local exclusivement dédié à la production, au stockage ou à l’usage interne des salariés n’entre pas dans le champ des ERP tant qu’il n’accueille pas de public.
Un local d’activité est soumis à la réglementation ERP dès lors qu’il accueille du public, même de façon ponctuelle. Ce basculement peut intervenir lorsqu’un espace est ouvert à des clients, visiteurs ou usagers extérieurs, par exemple dans le cadre d’un accueil clientèle, d’un espace de vente, d’un showroom ou d’une zone de retrait accessible au public. Dans tous les cas, l’usage réel des locaux reste le critère déterminant, indépendamment de leur qualification initiale.
L’application des normes ERP repose sur plusieurs éléments. La présence effective du public est le premier critère. À cela s’ajoutent la nature de l’activité exercée, l’effectif maximal du public admis et la configuration du bâtiment (surface, nombre de niveaux…). Ces paramètres déterminent le classement de l’établissement et, par conséquent, le niveau d’exigence réglementaire applicable.
D’une part, l’établissement est rattaché à un type, en fonction de l’activité exercée. D’autre part, il est classé dans une catégorie, déterminée par la capacité d’accueil du public.
Ce classement conditionne directement les obligations en matière de sécurité incendie, d’accessibilité et de contrôles administratifs.
Lorsqu’un même bâtiment accueille plusieurs activités, chaque partie du local est soumise aux règles ERP correspondant à son usage propre.
Lorsqu’un local d’activité est classé établissement recevant du public, il est soumis à un ensemble de normes réglementaires obligatoires, principalement issues du Code de la construction et de l’habitation et du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP.
L’exploitant doit notamment tenir un registre de sécurité, consignant les contrôles, les vérifications, les travaux réalisés et les consignes applicables. Le local peut faire l’objet de visites de contrôle par la commission de sécurité et d’accessibilité, dont l’avis conditionne le maintien de l’autorisation d’ouverture.
La réglementation ERP impose des mesures destinées à prévenir les risques d’incendie, à limiter leur propagation et à faciliter l’intervention des secours.
Concrètement, le local doit être conçu et aménagé de manière à permettre une évacuation rapide et ordonnée du public, ou, lorsque cela est nécessaire, une mise à l’abri temporaire. Les matériaux utilisés pour la construction et l’aménagement intérieur doivent présenter des caractéristiques de résistance et de réaction au feu adaptées à l’usage des locaux.
Les règles portent également sur la distribution intérieure des espaces, le compartimentage, le nombre et la largeur des dégagements, l’implantation des sorties, le désenfumage, l’éclairage de sécurité et la mise en place de dispositifs d’alarme clairement identifiables. Les installations techniques, telles que l’électricité, le gaz, le chauffage ou la ventilation, doivent offrir des garanties de sécurité et faire l’objet de contrôles réguliers.
Le niveau d’exigence varie selon la catégorie de l’ERP, déterminée par l’effectif du public accueilli.
Tous les ERP doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap, quelles que soient leurs limitations physiques, sensorielles ou cognitives.
Cela implique que les espaces ouverts au public puissent garantir l’accès aux prestations proposées. Les cheminements, les entrées, les circulations intérieures, les équipements et les informations destinées au public doivent être adaptés, dans les conditions prévues par la réglementation.
Les obligations d’accessibilité s’appliquent aussi bien lors de la création ou de l’aménagement d’un local que dans le cadre d’une exploitation existante.
Le non-respect des normes applicables à un ERP expose l’exploitant à des conséquences administratives et pénales. L’autorité compétente peut refuser l’ouverture au public, prononcer une fermeture administrative temporaire ou définitive, ou imposer des travaux de mise en conformité dans des délais encadrés.
Des sanctions pénales peuvent également être engagées en cas de manquement aux obligations de sécurité, notamment lorsque la protection des personnes n’est pas assurée.
En immobilier d’entreprise, la question des normes ERP dépasse le seul cadre réglementaire. Elle influence directement la faisabilité d’un projet, le calendrier d’exploitation et la sécurisation d’une transaction.
Savoir si un local d’activité relève ou non du statut ERP permet d’anticiper les contraintes techniques, les délais administratifs et les éventuels travaux nécessaires à l’accueil du public. Cette lecture conditionne aussi la compatibilité entre un bien immobilier et l’usage envisagé par un investisseur ou un utilisateur.
C’est dans cette approche globale que WeAdvisor Immobilier d’Entreprise accompagne les investisseurs, les propriétaires et les utilisateurs, en intégrant les enjeux réglementaires ERP à la réflexion immobilière, en complément des démarches techniques et administratives.