Le bail 3-6-9 associe la sécurité d'un contrat à long terme et plusieurs libertés contractuelles. Quelles sont les principales conditions du bail commercial et comment le négocier à son avantage ?
Le bail 3-6-9 engage le bailleur et le locataire sur une durée minimale de 9 ans. À titre de comparaison, ce délai est de 6 ans dans le cadre des baux professionnels.
Le bail commercial offre ainsi au locataire une sécurité à long terme qui passe aussi par le droit au renouvellement ou le droit à l’indemnité d'éviction.
S’il souhaite résilier son bail avant l'échéance, le locataire reste libre de donner congé à l’issue de chaque période triennale. À savoir, au bout de 3 ans, de 6 ans et de 9 ans.
Ce juste équilibre entre souplesse et sécurité convient à la plupart des projets commerciaux.
Le bail 3-6-9 peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans, sous conditions.
Il est possible de conclure un bail commercial pour plus de 9 ans. Ces baux ne doivent toutefois pas aller au-delà de 12 ans.
Passé le délai prévu par contrat, et si les parties ne se manifestent pas, le bail commercial est prolongé tacitement pour une durée indéterminée. Il ne s’agit pas d’un nouveau contrat, mais d’une prolongation reprenant les dispositions initiales.
Au-delà du délai maximal de 12 ans, le bailleur peut déplafonner le loyer afin de le revaloriser à la valeur locative.
Le bail commercial ne peut pas être conclu pour une période inférieure à 9 ans. Il est possible de résilier au bout de 3 et 6 ans, mais en respectant le cadre réglementaire.
Le congé est obligatoirement donné 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Par exemple, si ce délai n’a pas été observé à l’issue des 3 ans, les effets du congé seront reportés à la fin de la 6e année.
Par ailleurs, la possibilité de résiliation triennale peut, sous conditions, être exclue du contrat.
Si vous cherchez un contrat de location commercial à plus court terme, regardez du côté des baux dérogatoires. Ces contrats courts sont plus adaptés pour évaluer la pertinence d’une nouvelle activité ou pour ouvrir une enseigne éphémère.
Une simple disposition, comme la durée du bail (9 ans ou plus) peut avoir des conséquences très concrètes sur le montant du loyer (droit au déplafonnement pour le bailleur). Il existe ainsi de nombreux points du contrat de bail commercial à négocier pour servir au mieux les intérêts des deux parties.
Le dépôt de garantie facultatif fait partie des aspects du bail commercial à négocier entre le preneur et le bailleur. Cette enveloppe, qui correspond le plus souvent à 3 mois de loyer, permet au propriétaire de se couvrir en cas de manquement du locataire. Ce dernier se voit rembourser le montant versé à l'issue du contrat de bail.
Si le montant du dépôt de garantie correspond à plus de 3 ou 6 mois de loyer, le bailleur doit verser des intérêts au locataire.
À noter : le projet de loi annoncé au mois d’avril 2024 pour la simplification de la vie économique prévoit le plafonnement du dépôt de garantie à 3 mois de loyer.
Le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur le montant du loyer. La négociation se joue autour d’une somme qui traduit la réalité du marché. La valeur locative d’un local commercial est déterminée selon plusieurs critères : surface, emplacement, accessibilité, date de construction, état du bien, équipement…
Le loyer initial librement fixé par les parties pourra ensuite être révisé au terme de chaque période triennale ou faire l’objet d’une révision annuelle avec la clause d’échelle mobile.
La périodicité des paiements est un autre point à négocier. Ici aussi, le projet de loi pour la simplification de la vie économique pourrait bien changer la donne. Un accord signé début juin 2024 entre des bailleurs et des fédérations de commerçants prévoit d’ores et déjà la mensualisation des loyers commerciaux.
La généralisation de cette mesure présente un avantage certain pour les commerçants qui n'auront plus, le cas échéant, à avancer les loyers par trimestre. Cela permet de soulager la trésorerie et de gagner en souplesse.
Prévoir la question de la destination des locaux en amont, peut offrir plus de flexibilité au locataire en cas d'évolution de son activité commerciale.
Le commerçant est contraint par la ou les activités prévues et autorisées par le contrat de bail 3-6-9. En cas de nouvelle activité, il devra suivre une procédure spécifique, appelée déspécialisation, qui est aussi un motif de déplafonnement du loyer.
Avec un bail tout commerce, le locataire évite ces lourdeurs. Ce type de contrat comprend une clause spécifique qui prévoit l’exercice de différents types d'activité.
Avant de conclure le contrat de bail 3-6-9, les parties peuvent aussi rédiger une clause de non-concurrence, une clause d'exclusivité, ou encore se pencher sur la question des conditions de résiliation du bail… Les points de négociation sont multiples et, pour mieux les anticiper, les preneurs et les bailleurs font généralement appel à un professionnel de confiance. WeAdvisor fait partie des interlocuteurs proposant des prestations premiums et personnalisées en vue d’une transaction, d’une location ou encore du développement d’enseignes.
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