Les dépenses d'exploitation représentent les ¾ du coût total d’un bâtiment. Si l’approche Smart Building implique un investissement initial conséquent, elle garantit aussi un pilotage plus efficace et plus économique à l'usage. La clé de cette transformation réside dans le choix des outils, mais aussi dans l'implication des utilisateurs.
Plus qu’un bâtiment, le Smart Building est une approche qui transforme notre manière de concevoir, de construire, et surtout, d’exploiter les lieux. Cette mutation majeure concerne tous les métiers du secteur et doit embarquer l’ensemble des utilisateurs. Chacun doit être en mesure de maîtriser les nouveaux outils numériques d'exploitation.
Le bâtiment est rendu intelligent grâce aux applications et aux services digitaux qui lui permettent de communiquer avec l’intérieur et l’extérieur. Ainsi connectée, la bâtisse peut adapter son fonctionnement en temps réel pour répondre aux enjeux sociétaux, économiques et environnementaux.
Pour remplir sa mission, le Smart Building doit rester accessible, tout en intégrant des technologies de pointe.
Que trouve-t-on dans la boîte à outils d’un projet Smart Building ? Voici quelques exemples allant de la phase de conception, jusqu’au pilotage des objets connectés et des équipements du bâtiment.
Le BIM (Building Information Modeling) est la solution phare de la construction intelligente et durable. Le sigle décrit à la fois une approche collaborative et le logiciel qui permet aux différents acteurs d’interagir avec la maquette numérique du projet.
Le BOS (Building Operating System) est le système d'exploitation du bâtiment connecté intelligent. Sa principale qualité est de pouvoir intégrer, à priori, un nombre infini d'applications et de services pour accompagner la transition du bâti à long terme.
Un tel système central d'exploitation fonctionne grâce à différents capteurs qui analysent l'évolution des données en temps réel. Grâce aux objets connectés, la consommation est adaptée à chaque situation pour ne dépenser que l’énergie nécessaire au bon déroulement des activités de l'entreprise. Tous ces éléments appartiennent à ce qu’il convient d'appeler l’Internet des Objets (IoT, Internet of Things).
Les systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) désignent plus spécifiquement le contrôle des équipements de traitement de l’air (ventilation, chauffage, refroidissement…), de production d’eau chaude sanitaire et d'éclairage. Sur des grands sites tertiaires, l'automatisation suppose la mise en place d'infrastructures de pilotage de grande ampleur. Ces solutions sont aussi appelées BACS pour Building Automation and Control System .
Entre la gestion de l'énergie, du parc informatique, de la cybersécurité ou encore du confort des usagers, la multiplicité des systèmes soulève la question de leur interopérabilité. Celle-ci doit être vérifiée dès la phase de conception et pourra être plus complexe s’agissant d’un bâtiment existant intégrant déjà certaines fonctionnalités du Smart Building.
Certaines de ces optimisations relèvent d’une démarche volontaire de l’entreprise pour la conception ou la rénovation du bâtiment. Investir dans un Smart Building est un moyen d’accompagner durablement ses activités tout en s'inscrivant dans une dynamique positive à l’échelle locale et à plus grande échelle pour l'environnement et les économies d'énergie. C’est aussi une manière d'anticiper le durcissement des réglementations à venir, parfois à très court terme.
Le décret Eco-énergie tertiaire (EET) du 23 juillet 2019 a permis de renforcer deux grands axes d'amélioration. À savoir la performance énergétique d’une part, avec entre autres, l'isolation thermique de l'enveloppe du bâti, et l'efficacité des équipements d’autre part, avec l'installation de solutions peu gourmandes en énergie et alimentées par des ressources renouvelables.
Les matériaux, les produits et les techniques, aussi performants soient-ils, ne suffisent pas. Le pilotage depuis un système centralisé qui collecte, analyse et gère le fonctionnement de tout le système technique est la clé de l'exploitation intelligente.
Or, une étude de la CRE (Commission de régulation de l'énergie) parue l’an dernier, révèle que seulement 6 % des bâtiments tertiairesde plus 1000 m2 sont équipés d'un système de pilotage de la consommation énergétique. Par ailleurs, parmi les bâtiments tout équipés, certains manquent de ressources ou de connaissances pour exploiter pleinement le potentiel du Smart Building.
À compter du 1er janvier 2025, le décret BACS impose la mise en place de solutions de contrôle et d'automatisation dans le neuf et l'existant. Le calendrier de déploiement vise en premier lieux les bâtiments affichant les puissances nominales les plus importantes et intégrera progressivement les autres entreprises au dispositif.
Les assistants à maîtrise d’ouvrage qui travaillent sur les audits BACS commencent par recenser les moyens de régulation et de pilotage existant. Les protocoles de communication entre les différentes solutions sont aussi évalués. Dans le cadre des solutions de BACS, le bâtiment affichera au minimum une classe C. Atteindre une classe supérieure est un « plus », mais une telle opération n’est pas toujours justifiée. Sur un bâtiment existant, il peut être plus pertinent d'investir massivement dans les outils de pilotage, plutôt que dans la rénovation seule.
Avec tous ses objets connectés et ses dispositifs de contrôle, le Smart Building brasse une quantité de données considérable. Une aubaine pour la cybercriminalité. Aussi, pour rester attractif, l'immobilier d'entreprise intelligent n’est plus seulement un Smart Building, mais un Cyber Smart Building.
La commission « cyber building » organisée par la SAB (Smart Buildings Alliance) a mis autour de la table les bailleurs, les sociétés foncières, les collectivités, les industriels, les dirigeants d'entreprise et les experts pour définir les règles de l'art en matière de cybersécurité du bâti tertiaire.
Il ressort de ces travaux collectifs la nécessité d’embarquer tous les usagers dans le processus de cyber sécurisation. La vulnérabilité des systèmes est en grande partie due à la négligence humaine (absence de mise à jour, installation de dispositifs non sécurisés, mauvaise gestion des accès...).
La conception du parc immobilier d'entreprise de demain doit impérativement prendre à bras-le-corps la question de la cybersécurité des espaces de travail.
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